Применение факторного анализа в сравнительном подходе


В федеральном стандарте оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» дается следующее определение сравнительного подхода.

«Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Обычно к основным элементам сравнения объекта оценки и объектов-аналогов относятся следующие [1]:

• вещные права на объект оценки;

• условия финансирования;

• условия продажи (чистота сделки);

• время продажи;

• местоположение;

• физические характеристики (размеры, вид и качество материалов и др.);

• физическое состояние;

• экономические характеристики.

Стандартная практика применения сравнительного подхода предусматривает последовательное сопоставление вышеуказанных элементов с последовательным же введением соответствующих поправок к ценам аналогов.

Все вносимые поправки классифицируются на: процентные и стоимостные (денежные).

Существует несколько методов определения поправок:

• метод парных продаж;

• экспертный метод;

• статистические методы.

Первые два метода наиболее часто используются при применении сравнительного подхода при оценке объектов недвижимости и их суть достаточно хорошо известна.

К достоинствам данных методов относится определенная простота их применения. К недостаткам: неизбежный субъективизм, присущий экспертному методу; определенные сложности с подбором объектов имеющих в реальности различия именно в одном корректируемом параметре – метод парных продаж.

В настоящей статье предлагается рассмотреть практику использования статистических методов, которые минимизируют указанные выше недостатки.

В частности речь пойдет о применении аддитивной модели Детерминированного Факторного Анализа (ДФА), в которую рассматриваемые факторы входят в виде арифметической суммы, и представляет собой получения некой суммарной характеристики качества объекта – результативного показателя.

Алгоритм применения данной модели ДФА строится следующим образом:

1. Выборка ценообразующих параметров (факторов) в наибольшей степени, по мнению Оценщика, влияющих на стоимостную характеристику объекта оценки.

2. Придание каждому фактору абсолютного числового значения (факторного веса). Наряду с расчетными величинами возможно использование и экспертных значений по принципу «чем лучше, тем выше значение». Однако здесь тоже необходима соответствующая доказательная база.

3. Подбор количества аналогов соответствующего числу выбранных факторов.

4. Присвоение каждому фактору аналогов и объекта(ов) оценки соответствующего абсолютного значения – веса.

5. Кодировка факторов, т.е. приведение к относительным величинам. Данная кодировка осуществляется путем деления числовых значений каждого из факторов на максимальное значение в рассматриваемой группе факторов (как по объектам оценки, так и по аналогам).

6. Суммирование кодов факторов по каждому аналогу и объекту(ам) оценки. Полученная сумма кодов рассматривается как показатель – коэффициент качества, учитывающий выбранные качественные характеристики объектов.

7. Расчет т.н. «общего стоимостного коэффициента», отражающего общую ценовую характеристику рассматриваемого сектора недвижимости. Расчет осуществляется в два этапа.

На первом этапе стоимость 1 кв.м. каждого из аналогов делится на его коэффициент качества и находится «стоимостной коэффициент» аналога.

На втором этапе находится среднее значение полученных стоимостных коэффициентов аналогов, которое и представляет собой «общий стоимостной коэффициент».

8. Расчет рыночной стоимости 1 кв.м. объекта(ов) оценки путем умножения «общего стоимостного коэффициента» на «коэффициент качества» оцениваемого объекта(ов).

Само собой разумеется, что перед применением данной модели ДФА цены аналогов подлежат корректировки на уторговование (в случае использования цен публичных оферт) и/или дату оценки (в случае необходимости).

В качестве единицы сравнения предлагается использование цены 1 кв.м. аналога.

Исходя из накопленного опыта, можно сказать, что оптимальным вариантом, дающим наилучший итоговый результат, является использование 6 аналогов и, соответственно, 6 факторов (основных ценообразующих параметров), что дает среднюю нагрузку на фактор 16,67%.

При таком варианте, коэффициент Чупрова, измеряющий взаимосвязь качественных неальтернативных признаков, измеренных по номинальной шкале, рассчитанный для суммы факторов и цен аналогов, никогда не опускается ниже 0,99.

Тот же коэффициент, рассчитанный для каждого фактора, лежит в диапазоне от 0,59 до 0,88 при граничных значениях данного коэффициента: 0 – признаки статистически независимы, 1 – полная связь между признаками.

Данные значения коэффициента Чупрова для отдельно взятого фактора можно рассматривать как вполне приемлемые т.к. значение «1» коэффициент Чупрова принимает только в том случае если число градаций обоих признаков одинаково (l=m), а во всех других случаях даже при полной связи он всегда меньше единицы.

На наш взгляд, дополнительными преимуществами данного метода, помимо исключения элементов субъективизма и сложностей с использованием метода парных продаж, являются следующие:

1. Использование 6 аналогов существенно снижает влияние т.н. «человеческого фактора» при использовании цен предложений (публичных оферт), которые, как правило, и берутся в качестве аналогов. Под «человеческим фактором» понимается возможная (и зачастую встречающаяся) неадекватность продавца реалиям рынка.

2. Возможность использования аналогов, расположенных в иных населенных пунктах, нежели пункт объекта оценки, вплоть до населенных пунктов иных субъектов федерации. В последнем случае рекомендуется увеличить количество аналогов до 8 с аналогичным увеличением числа ценообразующих параметров – факторов.

Оценщик 1-й категории А.Н.ШУШАРИН



[1] Подробнее см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М.» Оценка рыночной стоимости недвижимости»