Использование метода капитализации земельной ренты при оценке рыночной стоимости земельных участков


В соответствии с действующими федеральными стандартами оценки различают 3 подхода к оценке любых видов активов: затратный, доходный и сравнительный.

Применительно к оценке земли из этих подходов широко используются только два: сравнительный и доходный, что обусловлено спецификой земли как природного объекта, для которого невозможно рассчитать стоимость воспроизводства или замещения (если конечно у вас нет прямой связи с господом богом).


Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р) предполагают, что:

на сравнительном подходе основаны:

· метод сравнения продаж;

· метод выделения;

· метод распределения.

на доходном подходе основаны:

· метод капитализации земельной ренты;

· метод остатка;

· метод предполагаемого использования.


Из шести указанных выше методов оценки 4 метода (сравнения продаж, выделения, распределения и остатка) целиком и полностью базируются на информации о текущем состоянии рынка недвижимости. Информация о ситуации на рынке аренды недвижимости необходима и в случае построения оценки на методах остатка и предполагаемого использования.

В тоже время практика показывает, что именно сбор необходимой первичной информации о рынке является наиболее сложной частью процесса оценки. И зачастую оценщик сталкивается с фактом, когда такая информация полностью отсутствует. В особенности это касается рынка земельных участков, достаточная развитость которого на сегодняшний день наблюдается лишь в Московском и Ленинградском регионах.

Но даже в этих регионах ситуация выглядит совершенно тупиковой если необходимо оценить земельный участок застроенный улучшениями, которые по определению не обращаются на рынке. В качестве примера можно привести хотя бы земельные участки под ТЭЦ или особо охраняемых территорий (курорты, минеральные источники и т.д.).

Накопленный нами опыт оценки подобных земельных участков показывает, что, в таком случае, единственным методом оценки земли является метод капитализации земельной ренты.

Согласно указанным выше методическим рекомендациям, данный метод заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины дохода, приносимого земельным участком. Величина ренты рассчитывается как доход от сдачи земельного участка в аренду или как доход от его хозяйственного использования.

Именно через доход от текущего хозяйственного использования земельного участка и предлагается рассчитывать в подобных случаях рыночную стоимость земли.

Как известно маржиналистская (неоклассическая) теория совершенной конкуренции традиционно выделяет четыре группы факторов производства товара (услуг и т.д.). Это: Труд, Капитал, Предпринимательская деятельность, ЗЕМЛЯ.

Алгоритм расчета рыночной стоимости земли выглядит следующим образом:

· Опираясь на статистические и экономические обзоры, рассчитываем доли первых 3-х факторов и получаем долю земли;

· Соотносим долю земли с годовой прибылью предприятия, расположенного на оцениваемом земельном участке;

· Капитализируем приходящуюся на земельный участок долю прибыли и на выходе имеем рыночную стоимость земли.

Райзберг и Лозовский в своей книге «Экономика и управление» обосновывают, что каждый фактор производства способен принести своему владельцу доход: Капитал приносит процент, Труд - заработную плату, Земля - ренту, Предпринимательская деятельность - прибыль.

Эту же самую мысль мы можем встретить и других фундаментальных экономических трудах.

В частности, Хейне «Экономический образ мышления»; Кейнс «Избранные произведения»; Козырев «Основы современной экономики» единодушны во мнении:

«Доход, в виде платы за использование ресурсами, не учитываемый в издержках производства, подразделяется: природный - рента (земельная, горная и т.д.), денежный капитал - процент собственников капитала, и прибыль, как предпринимательский доход».

Таким образом, расчету подлежат: Процент собственников капитала и Предпринимательская деятельность.

Процент собственников капитала посчитать относительно легко: он слагается из стоимости прокатного капитала (% банковского кредита) и дивидендов.

С дивидендами, правда, существует определенная проблема. Если т.н. «голубые фишки» стараются придерживаться в этом вопросе общепринятой в мировой экономике практики, то более мелкие российские предприятия, как правило, дивидендов не выплачивают, мотивируя это разного рода причинами. Интересующихся этими причинами отсылаем на сайты «Интернет» соответствующих акционерных обществ, где публикуются протоколы и решения годовые собраний акционеров.

Данную проблему, тем не менее, можно обойти, если принять в качестве дивидендов средний % годового банковского депозита для физических лиц (по данным ЦБ РФ). Такой выбор обуславливается соображением, что потенциальный акционер желает получить доходность на средства, вложенные в акции, как минимум не меньше, нежили, он получил бы, если бы разместил эти средства на годовой депозит в наиболее устойчивый банк Российской Федерации.

Предпринимательская деятельность.

Здесь все гораздо сложнее, поскольку в мировой практике для определения доли этого фактора обычно используется обратная система расчета, когда доля предпринимательской деятельности представляет собой остаток после оплаты всех иных факторов, включая землю.

После перебора большого количества различных вариантов, мы остановились на рентабельности продукции (товаров, услуг и т.д.) как процентной характеристики доли предпринимательской деятельности.

Эта идея основывается на хорошо известной модели Ольсона, где совокупность факторов, не учитываемых в стоимости чистых активов, но влияющих на итоговую стоимость компании, описывается формулой, в которой присутствует разница между рентабельностью компании и среднеотраслевой рентабельностью.

Таким образом, средне отраслевая рентабельность конкретного вида хозяйственной деятельности и была взята нами как характеристика фактора «предпринимательская деятельность».

Поясним сказанное выше примером практического расчета доли фактора «Земля» при оценке земельного участка под гостиницей (Данные на 01.01.2007 г.).

· Средний процент по кредитам для нефинансовых организаций – 11,1%;

· Средний процент банковского депозита – 8,9%;

· Средняя рентабельность гостиничного бизнеса в регионах РФ – 15%.

Итого доля земли = 100% - (11,1% + 8,9% + 15%) = 65%.

Необходимо особо подчеркнуть следующее важное обстоятельство. Данная величина доли фактора «Земля» получена на основе теории совершенной конкуренции, которая автоматически включает фактор «Труд», выраженный в виде заработанной платы, в издержки производства, т.е. в себестоимость продукции (товаров, услуг и т.д.).

Однако в современной экономической теории существуют два полярных течения, консенсуса между которыми пока не достигнуто. Наряду с теорией совершенной конкуренции (некоторые из сторонников этой теории указаны выше) существует и теория несовершенной конкуренции.

Основоположники последней Чемберлен «Теория монополистической конкуренции» и Робинсон «Теория несовершенной конкуренции» утверждают, что для современного рынка с дифференцированным продуктом характерна ситуация при которой сумма доходов, исчисленных на основе предельных продуктов, больше суммарного продукта т.е. оплата факторов производства ниже стоимости их предельного продукта.

Таким образом, если рассчитывать по выше приведенной схеме долю фактора «Земля», опираясь уже на положения теории несовершенной конкуренции, то для приведенного примера с земельным участком под гостиницей мы получим итоговый результат в 49%.

Уменьшение доли земли с 65% до 49% происходит за счет появления: фактора «Труд» и дополнительного слагаемого в факторе «Капитал» - амортизация основных средств.

Вполне понятно, что расхождение в долях автоматически приводит к расхождению рыночной стоимости земли на те же самые 16%: т.е. рыночная стоимость земли, полученная на базе теории совершенной конкуренции на 16% выше, нежели рыночная стоимость той же самой земли, но полученная на базе теории несовершенной конкуренции.

Как видим, разброс стоимостей более чем серьезен.

Возникает обоснованный вопрос, какая же из теорий наилучшим образом отражает текущие реалии российского рынка недвижимости?

Практика использования, там, где это было возможным, двух подходов: доходного (метод капитализации земельной ренты) и сравнительного (метод сравнения продаж/предложений), при оценке рыночной стоимости земельных участков разного вида разрешенного использования, расположенных в разных субъектах Российской Федерации, показывает, что наиболее близкими к результатам сравнительного подхода являются результаты доходного подхода, полученные на базе теории совершенной конкуренции.

В качестве подтверждения указанного соображения ниже приведены результаты оценки рыночной стоимости земельных участков, осуществленной с использованием сравнительного и доходного подходов.

Вид использования земельного участка

Стоимость 1 кв.м. по подходу

Расхождение стоимостей

Сравнительный

Доходный

Под гостиницей, Архангельская область

3 506 руб.

3 524 руб.

0,5%

Под прудом, Белгородская область

3,77 руб.

3,51 руб.

6,8 %

Таким образом, мы полагаем, что метод капитализации земельной ренты, базирующийся на факторах производства в трактовке теории совершенной конкуренции, вполне может быть использован для оценки рыночной стоимости земли в тех случаях, когда использование иных методов априори невозможно.

Оценщик 1 категории, Шушарин А.Н.